A resposta curta
4 imóveis alugados já mudam o seu imposto, e receita acima de R$ 240 mil no ano fecha a conta.
A regra se aplica se, no ano anterior, você recebeu mais de R$ 240 mil de aluguel e alugou mais de três imóveis distintos. Os dois critérios são cumulativos.
Quatro apartamentos com faturamento de R$ 90 mil ficam fora. R$ 300 mil com um único imóvel também fica fora. Quem está abaixo dos dois limites continua como hoje: Imposto de Renda pelo carnê-leão, sem IBS e sem CBS.
Em janeiro de 2026 a Receita Federal veio a público para desmentir a ideia de que todo aluguel por temporada passaria a pagar imposto novo. O que existe é uma regra de enquadramento, e ela atinge uma parte específica de quem administra vários imóveis.
Os dois critérios, com os números
A lei tem dois caminhos para a pessoa física entrar no regime regular. Um olha o ano anterior, o outro o ano em curso.
Critério 1: pelo ano anterior
- •Receita total com locação, cessão onerosa ou arrendamento passou de R$ 240 mil no ano-calendário anterior.
- •Mais de três imóveis distintos alugados no mesmo ano.
LC 214/2025, art. 251, com a redação da LC 227/2026
Critério 2: pelo ano em curso
- •Receita passou de R$ 288 mil no próprio ano, que é o limite de R$ 240 mil mais 20%.
- •O decreto exige também mais de três imóveis nessa hipótese.
Decreto 12.955/2026, art. 382, § 1º, III
O segundo critério gerou dúvida desde 2025: a lei falava em receita 20% acima do limite, sem repetir a exigência de quantidade. Os regulamentos publicados em abril de 2026 exigiram expressamente mais de três imóveis também no ano corrente, e a discussão fechou.
Os dois valores são atualizados pelo IPCA, com referência em janeiro de 2025.
O que muda para quem entra na regra
Entrar na regra não significa pagar alíquota cheia. A temporada equiparada à hotelaria tem regime específico, nos anexos 277 a 283 da LC 214/2025.
Redução de 40% das alíquotas
O setor recolhe sobre 60% da alíquota de referência. Os exemplos que circulam ficam em torno de 15,9% ou 16,8% sobre a receita bruta, e são estimativa, não alíquota fechada.
Sem o redutor social de R$ 600
A dedução mensal de até R$ 600 por imóvel é exclusiva da locação residencial de longa duração. Ela não vale para a temporada equiparada à hotelaria.
Crédito sobre custos operacionais
No regime não cumulativo, dá para se creditar de IBS e CBS sobre limpeza contratada de pessoa jurídica, manutenção, comissões de plataforma e insumos.
A conta muda de sinal em 2027
2026 é fase de teste, sem custo real. A partir de 2027, com a CBS cheia, o tributo incide sobre a receita bruta e o crédito passa a ser parte do resultado. Quem precifica no improviso descobre o problema no primeiro ano cheio.
Quem recolhe: você, a plataforma ou o split payment
Três coisas costumam ser misturadas nessa conversa.
A obrigação principal é sua
Quem se enquadra vira contribuinte: cadastra, apura e emite documento fiscal. A plataforma não assume essa obrigação como regra geral.
A plataforma responde em hipóteses específicas
O art. 22 da LC 214/2025, com os arts. 23 a 25 e a redação da LC 227/2026, trata da responsabilidade de plataformas digitais, inclusive no fornecimento do exterior e em situações de solidariedade. Não é transferência automática da sua responsabilidade.
O split payment muda o caixa, não a responsabilidade
O tributo é segregado no momento da liquidação financeira. A obrigação continua sendo do contribuinte, mas o fluxo de caixa muda: você precisa saber quanto da receita já entra sem o imposto.
O calendário, de 2026 a 2033
2026
Ano de teste, sem custo real
CBS a 0,9% e IBS a 0,1%, compensáveis com PIS e Cofins. Serve para testar nota fiscal e sistemas.
2027
A CBS entra cheia
A CBS passa a valer com alíquota cheia, com redução de 40% para hotelaria. PIS e Cofins saem. O IBS segue simbólico.
2028 a 2032
O IBS sobe ano a ano
O IBS entra gradualmente no lugar do ISS, enquanto a CBS já está plena. A carga efetiva cresce a cada ano.
2033
IVA dual pleno
IBS e CBS no regime definitivo, com a redução de 40% do setor de hotelaria valendo para a temporada.
A alíquota de referência do IVA dual ainda não está fechada em norma, e o calendário do Imposto Seletivo segue em discussão. Número apresentado como definitivo merece desconfiança. O que não muda é a estrutura: quem entra, como entra e quando a conta começa a doer.
O que fazer agora, se você tem vários imóveis
A decisão de 2027 se toma em 2026, porque o critério olha para o ano anterior. Quatro passos, em ordem de urgência.
- 1
Separe a receita por imóvel e por ano
Os dois critérios dependem de números que a maioria dos anfitriões não tem organizados: total recebido no ano e quantidade de imóveis distintos alugados. Se você recebe por plataforma ou por transferência, some tudo.
- 2
Saiba se você está em pessoa física ou CNPJ
Pessoa jurídica está sempre no regime regular, independentemente dos limites de pessoa física. Se você já tem empresa para administrar os imóveis, a conta é outra desde o começo.
- 3
Revise a precificação de 2027
Se você entra na regra, a alíquota precisa comportar tributo sobre receita bruta, não sobre lucro. Quem precifica no improviso descobre o problema no primeiro ano cheio.
- 4
Leve os números ao contador, com as duas leituras
Peça a comparação entre o regime atual e o do ano corrente. Vá com a sua receita e a sua lista de imóveis na mão, não com a versão de um post.
Perguntas que os anfitriões estão fazendo
Alugando um imóvel só, eu pago IBS e CBS?
Não. Um imóvel, dois ou três ficam fora da regra, mesmo com receita alta. O critério de quantidade é cumulativo com o de receita.
Tenho quatro imóveis, mas faturo R$ 160 mil. Entro na regra?
Não. Os dois requisitos precisam ser cumpridos ao mesmo tempo: mais de três imóveis e receita acima de R$ 240 mil no ano anterior. Quem fatura abaixo disso continua no Imposto de Renda, pelo carnê-leão.
E se eu tiver quatro imóveis e passar de R$ 288 mil neste ano?
Aí você entra pela regra do ano em curso. A lei fala em receita 20% acima do limite, e o Decreto 12.955/2026 exigiu também mais de três imóveis nessa hipótese, o que encerrou a dúvida que existia desde 2025.
O Airbnb recolhe o imposto por mim?
Não é automático. A plataforma tem deveres de informação e pode responder solidariamente em hipóteses específicas, como quando a plataforma deixar de emitir documento fiscal. A obrigação principal continua sendo sua, e é você quem se cadastra e apura.
Aluguel de mais de 90 dias segue outra regra?
Sim. Acima de 90 dias, o imóvel deixa de ter cara de temporada e volta à regra da locação residencial, com redução de 70% ou o redutor social de até R$ 600 por mês por imóvel.
Preciso emitir nota fiscal a partir de quando?
A obrigatoriedade de documento fiscal para o locador pessoa física contribuinte entra junto com a cobrança, em 2027. Em 2026 o ambiente ainda é de teste, justamente para adaptar emissão e cadastro.
Antes de qualquer decisão
Este artigo não é orientação fiscal. Ele resume a legislação publicada até outubro de 2026 e serve para você saber o que perguntar. Enquadramento, apuração e crédito dependem do seu caso concreto e de um contador.
Fontes
- •Lei Complementar nº 214/2025: arts. 21 a 25 (plataformas digitais), 251 (critérios da pessoa física), 253 (locação de até 90 dias), 257 a 260 (regime de bens e imóveis) e 271 a 283 (habitualidade).
- •Lei Complementar nº 227/2026: ajustes de redação, incluindo o art. 253.
- •Decreto nº 12.955/2026: art. 382, caput, inciso I, alínea "b", e § 1º, inciso III, que exige a mesma contagem de imóveis no ano em curso.
- •Resolução CGIBS nº 6/2026: memória de cálculo para o IBS.
- •Nota da Receita Federal de janeiro de 2026, sobre a cobrança generalizada em aluguéis por temporada.
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